"我花 200 多万买的房小骚货，装修时短暂冒出一个捏有 20 年租约的目生东谈主。"近日，成齐市民李先生向红星新闻爆料，他通过房产中介"到家了"购买的二手房，遭受"一房两绑"困局——前业主在房屋过户前竟巧妙签订超长租约，中介公司被指未尽审查义务。

首付 30 万买的 150 平米净水房 竟有租约在前

旧年 4 月，李先生在中介公司"到家了"的责任主谈主员一又友圈，看到了一个二手房源：龙泉驿区卧龙谷玖号小区一套标价 200 多万的净水房。他说，其时中介承诺首付 10 万即可购房，还强调是"无纠纷净房"，由于他此前柔和该楼盘已久，在支付 30 万首付后便按揭买下 150 多平的房屋。

本年 3 月 18 日，方正李先生准备装修时，一位萍水相遇的东谈主捏经备案的租借协议现身，并称早在 2023 年就已租下此房，租约长达 20 年。

记者看到，这份签订于 2023 年 7 月 25 日的协议涌现，租约至 2043 年 7 月 25 日，整整 20 年，租客为吕某某。李先生和细君蒙了，这是他们准备生小孩而买的房，在装修的节骨眼上竟然出现这种事，他剖析"生意不破租借"，因此装修也暂时摒弃。

不外，李先生细看租借协议才发现，150 多平方米的房屋每月房钱仅 1200 元，20 年房钱共 28.8 万元。且租约签订近两年，对方一直未入住，"往常东谈主谁会租净水房？"李先生回思起通盘交往过程中，默示前业主仅在过户时出头过一次，尔后便失联。

过户后，房屋内还痛苦出现十多包行李，他合计我方可能遭受骗局，便赶忙找到中介公司。

中介：前业主有利掩蔽租约

租客：对方抵债

"到家了"核实阐述了李先生购买的房屋有租约一事，但前业主已无法策划。

3 月 21 日，"到家了"武侯区认真东谈主王先生告诉记者，他们通盘历程齐是正规的，在签协议期也作念了产调，"屋子的权属齐是往常状态。"他说，其时他们曾让前业主查询租借备案，"但她不查，说莫得租约。"并在购房协议"无租借"处划了勾。

王先生合计，他们的购房协议照旧特别完善，屋子照旧往常过户到李先生名下，"咱们把该作念的齐作念了。屋子天然有租借备案，然则被前业主有利掩蔽。"

他合计，李先生和他们齐是被前业主有利掩蔽的对象，"这亦然公司成立十多年来，第一次遇到，如若李先生合计中介公司有拖累，不错告状。"目下他们也在策划前业主。

李先生告诉记者，中介公司并未提供相应笔据讲授他们曾进行过探究、核实，只须房屋生意协议中"划勾"的一项。

他说，查询租借备案特别绵薄，只需在线上 APP 中输入信息由原房主配合即可。我方花了两万多元的中介费，就因为中介这么一个武断，将风险调遣到买方，"划勾"的协议并弗成抛清中介的拖累。

记者策划上租客吕先生，他告诉记者，他和前业方针某是一又友，但因为对方欠了他"几十上百万"，在银行也有欠款，张某把屋子租给他是抵债的。

3 月 21 日，记者奴才李先生一家去大面派出所报警。警方默示，这属于民事纠纷，提议通过诉讼的渠谈处分，现场民警也屡次拨打张某电话，处于无东谈主接听状态。

中介是否尽到查询义务？讼师：前业主根柢走嘴，中介可能未尽职

记者了解到，查询房屋租借登记备案，除了不错线下查询外，备案得胜的个东谈主还可登录"天府市民云" APP、成齐住房租借交往办事平台搜检备案凭证。

记者参谋成齐多个不临幸地产中介公司的职工，对于租借登记备案是否为卖房时中介的必查项，各人对此说法不一，但均提到，对房屋进行详实产调，摈弃可能存在的风险，是卖房的前提。产调就包括房屋是否有查封、典质、成立居住权，是否触及收受赠与等。

有中介提到，为了驻扎雷同的坏心租约，导致业主买房后无法入住，他们除了会进行线上查询外，还会线下去房管局查询。本案中，既然当今已过户，租客不错找前业主精良拖累。

另一位中介东谈主员则提到，租借备案并非必查项，因为在产调的房屋信息纲目上就有该房屋是否成立有居住权，他们也会在房屋生意协议中对是否有租约进行商定。若原房主失实承诺，属于根柢走嘴，不错条目取销协议，或让其承担协议价 20% 的抵偿。但她也提到，虽不是必查项，但若房屋存在被出租的隐患，中介公司又未尽到显露义务，存在一定武断。

对于本案，北京泽亨讼师事务所胡磊讼师合计，该案件存在多重法律关系。在房屋生意协议关系中，根据《民法典》规则，前业主对房屋负有毛病担保义务，交往时需向买家真的文告房屋职权气象。其次是租借协议关系，前业主与租客签订的 20 年租约若已备案，可适用"生意不破租借"原则，前提是交往正当、灵验；临了是中介办事协议关系，中介公司应当对交往完成必要审查，如若莫得履职尽职，则可能组成办事协议走嘴。

此外，胡磊讼师合计，租客吕某某以远低于同地段市集价签订租约，却在近两年内从未实质入住，该"以租抵债"的活动，可能违抗《民法典》第 154 条对于坏心迷惑毁伤他东谈主权益的规则。

胡磊讼师默示，李先生不错通过法律阶梯方针该租借协议无效。若概况讲授前业主与租客坏心迷惑，那么该租约自始就不具备法律效用。其次，前业主掩蔽紧要事实的活动组成了根柢走嘴，李先生有权条目破除协议、抵偿蚀本。

胡磊讼师还合计，前业主在交往前有利掩蔽房屋存在租约的事实，交往后隐匿不参与交往的过后处置，从这些客不雅活动上，已具有罪犯占有的有利。

四川一上讼师事务所联合东谈主林小明讼师默示，若租借协议确切、客不雅、平允，适当"生意不破租借"，那么租客不错依协议要务竣事自己职权。反之，若存在坏心迷惑毁伤购房者利益等情形，则不错根据《民法典》规则，肯求法院或仲裁机构给以取销租借协议。

他教导，非论是中介如故购房者，齐应全面、合理地审查房屋气象，查询相应登记以及实地考研，作念好协议商定，尽量幸免后续纷争。

一位不肯具名的房产协会策划东谈主士也提到，中介公司应付房屋信息进行核实，并将不利影响文告业主，若该房屋的确进行了备案，但中介未落实，存在一定毛病。记者了解到，目下成齐市房地产经纪协会已策划"到家了"总部核实具体情况，规模记者发稿前，前业方针某的电话依旧无东谈主接听。

买二手房，这些罗网你千万别跳

与新址比拟，买二手房的上风很显然，看得见摸得着，但不可否定的是，手续也更为复杂和繁琐，有不少所在需要防卫，不然就可能会不防卫踩坑。

1、 产权罗网

自从有二手房交往以来，产权问题即是容易导致买房主谈主中招的罗网之一，一定要防卫了！

率先，各人买二手房之前，一定要核实明晰卖方的身份和屋子的身份，搜检卖方的身份证和房产证原件，搞明晰屋子的产权性质和房龄。因为不同种类的二手房在购买时的战略也不尽同样，比如经济适用房 5 年内弗成上市，有些银行对"乐龄"二手房是不放贷的。

其次，如若屋子有多个产权东谈主，一定要通盘产权东谈主齐原意出售，幸免日后纠纷。有的屋子，天然房产证上只须一个东谈主的名字，但如若是婚后财产，也必须配头两边共同到场署名，驻扎一方瞒着另一方出售房屋。

另外，还应观察明晰房产是否存在典质、查封和诉讼等问题，不然很容易产生纠纷。

二、房屋毛病

有的卖家为了将房屋卖个好价钱，会掩蔽屋子原有的毛病，是以看房时一定要防卫，防卫不雅察墙面、大地、天花板等是否有开裂、渗水等迹象，了解房屋是否存在漏水等质料问题。如若你我方看不出来，不错找专科东谈主士来维护，或者多参谋一些懂行的东谈主。

为了尽快卖掉屋子，卖家可能会对屋子过去的历史或者今后可能出现的事情避而不谈，比如屋子里发生及其灾或非往常物化，不久会拆迁等。因此，在买房之前，提议对屋子的配景也进行一番观察，多访问一下小区物业、阁下邻居，了解是否是凶宅或者有拆迁问题等等。

对于屋子阁下的配套和环境，比如买菜是否便捷、走到地铁要多久、泊车位是否实足等，也不要光听卖方或中介的先容，最佳我方实地考研和体验一下。

三、税费问题

购买二手房，有中介费、契税、升值税、个东谈主所得税等一系列的用度需要明确。根据规则，卖家和买家原来是差异有各自需要承担的税费，但在实质交往时，生意两边会根据实质情况来商定，举例，如若市集供需气象导致卖家更急于出售房产，他们可能会原意承担更多的税费；反之，如若买家对房产有更高的需求，他们可能会快意承担更多的税费。

是以，在谈到房价时，要搞明晰到底是卖家的净得价，如故各自付税后的价钱。两边要协商好中介费、税费等用度的摊派阵势，确保用度透明。

买房前，还要查一查物业费、水电燃气费是否有拖欠。如若莫得查明晰，一朝过户后，这个用度可就要我方承担了。

四、协议罗网

有些中介会提供"阴阳协议"，即签订两份协议，一份协议是对内的确切成交价钱，另一份协议则填廉价钱办理缴税过户，这种活动看似占了低廉，实质上涉嫌违纪，需要警惕。

在签协议前，一定要仔细审核协议的每一项内容，严慎对待每一个细节。比如交房时有哪些产品家电是要留住的；卖家如若有租客在，清退不足时怎样处理；落户在屋子里的东谈主何时迁走户口，要和卖家商定好具体时辰，包括超时后的抵偿；如若购买的是学区房，还要核实学位是否被占用，确保孩子上学无忧……

另外，思要买得坦然又坦然，选拔可靠有信誉的中介或平台也尤为紧迫。

买房遇坑该怎样寻求救助

二手房交往中，如发现房屋存在不适当协议商定的情形，或者对方走嘴，应保留好各式同样纪录、审定汇报、购房协议、交往凭证等，通过多种阶梯积极维权。不错通过购房中介，积极与对方协商处分决议；如互助不成，不错寻求国法阶梯羡慕自己正当权益、确保交往平允平允。

法条连气儿

一、《中华东谈主民共和国民法典》

第五百八十四条 当事东谈主一方不实验协议义务或者实验协议义务不适当商定，形成对方蚀本的，蚀本抵偿额应当相等于因走嘴所形成的蚀本，包括协议实验后不错得到的利益；然则，不得擢升走嘴一方签订协议期预感到或者应当预感到的因走嘴可能形成的蚀本。

二、《中华东谈主民共和国民事诉讼法》

第二百六十四条 被实验东谈主未按判决、裁定和其他法律告示指定的时候实验给付钞票义务的，应当加倍支付耽误实验时候的债务利息。被实验东谈主未按判决、裁定和其他法律告示指定的时候实验其他义务的，应当支付耽误实验金。

（羊城晚报•羊城派概述自红星新闻、扬子晚报、上海浦东法院）小骚货